年报密码之中小板荣盛发展:拿地融资的平衡术|年报密-首虎网

在半年多之后，首个登陆中小板的房地产企业——荣盛房地产发展股份有限公司(荣盛发展 002146.SZ)抛出了一份靓丽的年度报表。

这份2008年2月29日发布的年报显示，报告期内，公司实现房地产销售面积62.7万平方米，销售金额21.98亿元，同比分别增长8.22%和30.29%。2007年全年营业收入为17.44亿元，同比增加27%；净利润为2.84亿元，同比增加64%。

尽管相比万科、保利等房地产龙头企业而言，荣盛发展在销售面积、营业收入上存在很大差距。但是，荣盛发展却也在“立足于中等规模城市，适当选择部分大城市及经济相对发达的小城市进行开发”的准确定位中寻找到一条适合区域房地产开发商发展的道路，在激烈的市场竞争中展现出良好的盈利和发展能力。

自去年8月上市打通资本市场通道以来，荣盛发展开始“蜕变”。

2007年下半年，荣盛发展先后在沧州、廊坊、蚌埠、南京等地新获取项目6个，权益建面197万平方米；2008年新增项目3个，权益建面80万平方米。而在拿地方式上，荣盛发展也在积极探索新的方式，在以拍卖方式获取土地的同时，加强了对挂牌拿地方式的研究，并通过挂牌方式获得了两块土地。此外，尝试通过收购股权取得项目。

“目前拥有储备建面547万平方米，基本可以满足未来3年的开发需要。”荣盛发展董事长耿建明透露，今年还将在环渤海、长三角和京沪高铁沿线选择经济发展较快的中等城市适当储备土地。

不过，资金助力下的土地储备只能是在为今后两年的良好业绩做储备，就现期而言，良好的业绩来源于荣盛发展中等城市发展战略、高周转、高效率的开发模式和低成本的管理模式。

在上海证券分析师平敬伟看来，荣盛发展的利润增长来自于较快的存货周转和良好的费用控制水平。

据了解，荣盛发展在每一块土地投标前都做了详细的规划，大大缩短了取得土地之后的前期规划时间，一般在投标完成3个月内基本可以开工，实现了较高的周转效率。而在2006年，荣盛发展的期间费用率仅为2.25％，大大低于行业平均11.97％的期间费用率水平，2007年虽略有增加，但也只有3.06%。

荣盛发展董事总经理刘山证实，荣盛发展的主营业务利润率在30%左右，在行业中处于平均水平，但公司资产周转率为0.48，在同行业中处于领先水平。

天相投资的一份研究报告称，荣盛发展2007年期间加权平均净资产收益率达到27%，远较房地产行业8%的平均水平为高，而费用率仅为3%，相比之下，房地产行业平均费用率却达到12%。

另外，独特的二三线城市定位也让荣盛发展的业绩表现较少受到房地产宏观调控的影响。

“国家本次的宏观调控主要是对房价相对较高的大、中城市调控影响较大，而公司目前主要项目分布在二三线城市，因此本次宏观调控对公司影响不大。” 刘山指出。

发展匹配术

靓丽的报表背后，还同时暴露出荣盛发展在拿地和融资上需要高超的平衡术。

尽管在上市之后已经大举拿地，荣盛发展在年报中仍然透露，在2008年将加大对现有城市的投资密度，同时在长期跟踪、仔细测算的基础上，有计划进入3个左右的新城市，为公司获取230万平方米左右的项目资源。

此外，年报显示，2007年荣盛发展的存货为40亿元。2008年计划开工面积约152.01万平方米，竣工面积约95.77万平方米。

据刘山介绍，40亿元的存货中，在建项目占11亿元，土地储备占25亿元，产成品为4亿元。

再拿地和存货资产的开发需要大量的资金。而年报显示，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为-10亿元。这正是荣盛发展在2007年支付土地款较多，按现行会计准则需计入经营活动现金流量导致的结果。

在年报中，为了应付从紧货币政策，荣盛发展抛出2008年度的融资计划：充分争取银行信贷资金，计划向银行借款17亿元弥补公司项目开发资金。同时，加快资金回笼，计划销售回款约44亿元，并积极研究通过信托、股权融资等方式筹集资金的可能性，多管齐下。

据耿建明透露，2008年计划从银行融资的17亿元，现在正在向中国农行银行总行和中国工商银行总行申报授信材料。

有分析人士指出，此次荣盛发展推出的高分配预案正是为了做低股价，为以后的增发融资做准备。

不过，耿建明表示，将充分考虑各种因素，合理安排融资计划，解决公司2008年资金需求。目前正在综合研究各种融资方案，尚没有股权融资的具体方案。

自去年8月上市打通资本市场通道以来，荣盛发展开始“蜕变”。

在上海证券分析师平敬伟看来，荣盛发展的利润增长来自于较快的存货周转和良好的费用控制水平。