【李莹】另外一点，如孟律师所说，银行可能没有最终的责任负担借款人交房，但是银行在审核开发商还是会有正徐德，我们通常办法是向开发商收集所有楼盘资料，包括五证，除此之外还包括执照、报表，还有您关心的股权关系等等，即往的经营业绩、曾经开发楼盘的状况以及销售能力、位置等，所有的分析银行都会做，而且银行在分析的基础上去给开发商一个合理的按揭额度，银行按揭额度也不是无限制的，可能这个楼盘我们认为，开发商能够承受的能力是多少，假如五千万，那么在五千万范围内，我们觉得开发商还有有能力做销售和承担相应的义务，那么我们会对这些客户，在这个范畴内的客户做按揭贷款的受理与发放。其实我们是有这个考核的。

【主持人】就是我们肯定要以政府为基础，我们也会对开发商进行一些考核。

【李莹】刚才说到的五证是个基本条件，还有开发商最初的原始投资，最初投入资金应该是35%吧 ，就是自有资金至少达到35%，这是银行要考核的基本条件，在这基础上我们才会与开发商有个合作。

【孟宪生】但是提示大家，银行所有的考察是避免银行风险的，所以我们与开发商的交易风险一定要靠我们自己把握，不能依赖于银行，因为银行关注的，刚才李经理说的好，我给你多少贷款，如果你不还，开发商作为担保要还给银行的，银行更多是关注自己的利益。对于两年三年以后开发商能够给你交房，违约了一段时间对于你也是损失。买卖风险绝对不能依赖于银行的评价。

【李莹】因为现在所有期房销售，北京建委都会有网上登记系统，会在网上给你登记下来，也会有网签的合同，都有编号，建委还会在这上面盖章，也会有人签字，大家与开发商签了合同后，你也要看看你的合同是否在建委做了备案，按理说做了备案后对于买房人还是有保护的。

【主持人】比如我们购房人，比如我买了200平米房子，需要200万，买了小户型需要50万，我们怎么来选择贷款方式呢？

【李莹】因为贷款的金额还是要看个人的承受能力，说到底，五十万还200万的贷款对我们没有差别性的，银行利率的差别主要来自于年限，按照时间长短来决定，时间长短又取决于每个月月供算下来的承受能力。你觉得算下来每个月越供我可以承受，按照这个基础上推一下贷款期限来决定利率。金额也是与月供还有关系。

【主持人】光大银行提供了这么多贷款方式，大家可以根据自己的承受能力来选择自己最适合自己的，也就是最省钱的方式。

【孟宪生】其实也不见得更省钱，可能你最终利息多付一点，但是多争取了时间，刚才李经理谈到理财问题，也就是效益最大化。

【李莹】算是综合性价比最高吧。

【主持人】大家都知道贷款有公积金贷款还有商贷两种形式，另外还有一种组合贷款，开始是商贷，然后转成公积金，这是怎么个流程？

【李莹】公积金贷款是公积金中心给他一个资质评定，符合规定给他申请公积金贷款，按照最新标准提高到贷款额度60万。商贷是普通银行提供给客户的商业性质的贷款，这按照市场价格利率来执行，公积金贷款会有相对优惠的价格。有些客户的状况，比如公积金中心可以贷60万，但是你想贷70万，你又缴纳了公积金，又想取得另一部分的利息优惠，所以银行与公积金中心推出组合贷款方式，由银行发放，其中符合公积金批准额度那部分可以享受公积金中心的贴息优惠，也就是你的贷款是两部分价格，10万是商贷价格，60万是公积金贷款价格，但是体现形式是全部签约，都是以商贷价格来签，利差由公积金中心给个人做补 贴，这是组合贷款。

【主持人】这有个问题问我们孟律师，许多人买了房子以后，夫妻双方产权是两个人所有，但是贷款比如是一个人贷款，后来夫妻感情出现问题，比如离异等情况，这要怎么处理呢？

【孟宪生】按照婚姻法的规定，如果没有特殊约定的情况下，在婚姻存续期间取得的财产是夫妻共有的，债务也是共有债务，不管是谁的名义去还，债务是共同的，夫妻另一方有连带的还款义务，除非有特别约定，说这个房子就是其中一方的，另一方不享有权利，两个人说的很清楚，这种情况下，在银行贷款时要讲明白，在贷款合同里说明白。如果没有明确约定就视为共有财产和共有债务。抵押贷款首先是物的担保，不管房子给谁，如果欠了债，银行都可以处理这个房子，不能还的时候银行可以处理房子取得的优先价格受偿，所以以物作为债务担保。

【观众】我是北京人，我想在威海买房子，但是我想用公积金贷款，这是否可以？就是我在北京买外地房子用公积金贷款。

【孟宪生】理论可以，但是具体操作要到公积金中心去问一下，可能要核定贷款担保物是否能执行，是否能做，因为双方是商务行为，必须要双方同意，理论上没有限制，你是公积金存储人，你买房还是建房，按照公积金贷款条例，你可以取得支持，但是是否支持，它要防范风险，考虑风险，如果在远处你买了房子，它怎么处理，需要多大费用，这些都要考虑。

【主持人】这让银行专家再解释一下。

【李莹】因为我们实际操作没有碰到过，作为北京银行一般限定于北京地区，确实像律师讲的一样，会做一个评估，对房产有个考察，之前我们公积金中心合作时，他们会对房子首先做个评估，并且是指定项目，并不是什么房子都可以拿来做，当然现在政策放宽了，其他房子可能也可以。但是具体实际情况都要经过公积金中心核定。

【观众】外地开发商同意的情况下应该是可以的吧？

【孟宪生】应该是银行同意或者公积金管理中心同意才行。

【李莹】这要由公积金管理中心审核才行，光银行同意也不行，在贷款过程中，金额如果在它限定的范围内，由它直接提供贷款资金，可能它会更关注这些风险。

【主持人】如果我们选择商贷的话应该没有问题？

【李莹】商贷也有问题，作为北京银行的投向都是北京地区，现在还不太允许投到外地去。

【孟宪生】银行有个业务成本问题。

【李莹】还有监管问题。

【主持人】下面观众还有没有问题请教两位专家。

【观众】公积金申请时间要多长时间？

【李莹】我了解他们的承诺时间是五个工作日，但是资料准备时间会比较长。现在公积金贷款都是要通过银行途径来办理，你只需要到你选择的银行去了解、申请就可以。

【观众】二手房没有房本能不能买？另外一个问题，二手房说可以过底单，就是底单还没有到建委，给中介一些钱，他们把合同改一下，这是否合法？

【孟宪生】没有取得房地产的房子原则上不能买卖，城市房地产管理法第37条规定的很清楚，这是不可以买卖的。改底单这个问题能不能？实践中有这么操作的，其实改底单这个过程实际在法律意义上是合同转让过程。在05年5月前实际是直接可以做的，因为属于合同转让，双方签订了合同权利义务专长合同以后，通知开发商，再到建委做备案就可以，但是05年5月后，国务院有个通知，禁止期房再转让，在实践操作中会被认为这是期房的再转让，所以就不给再办了。但是你说通过其他手段改底单是否行，原则上讲，买卖合同签订后，在建委都有备案，先要取消原来的备案，再重新卖再去做备案，是这样个过程，但是怎么去做，收钱是否该是你考虑的问题。

【主持人】一个观众来电询问，他买了个房子，契税开始定1.5左右，开始说一个大社区，由于种种原因社区只盖了两栋楼，规模小一点，开发商自主把契税调到3%左右，但是在购房合同、各种文本中都没有提到。

【孟宪生】税是国家征收的，开发商无权决定，而且现在按照规定契税是3%，普通住房享受优惠，执行是1.5%，到底按1.5还是3，看是普通住房还是高档房，如果是高档房，开发商承诺是1.5，他说了也没有用，评价是否高档房，现在评价标准是一个是否看符合北京市140平米以上的，这算高档房，还要看价格，在平均价格1.5以上就算高档房，具体可以到税务局咨询。如果是普通住宅就是1.5%，如果被确定为高档房那就是3%，这改不了。

【主持人】今天李经理介绍了随心还的四种方式，说的我很动心，如果我买房子肯定选择光大。 本次论坛就到这里，有什么问题大家可以私下请教律师和意见专家，谢谢大家！