光大银行个人理财副总 李莹 | 【李莹】大家好，感谢大家参加《置业大讲堂》这一论坛，也感谢给我这一机会，首先我给大家介绍一下买房子贷款的流程。通常我们说到买房子时，从房子市场角度分成一手、二手房，也就是新房或者从其他人手里买房，这两种房子的贷款流程也不一样，买新房大家通常是从一个开发商开发的楼盘，从销售中心获得房屋信息，一般来讲大家会先与开发商谈一下想买什么房子，选什么户型、楼层，价格也会谈的很清楚，在这基础上银行人员都会在楼盘里，很多老百姓可以直接到现场咨询银行工作人员。
【李莹】在选择房贷时销售人员也会给一些建议。大家在开始时需要考虑的问题，一是新房贷款最高可以贷七成，大家算一下自己贷款的金额，按照这个金额可以咨询银行人员每个月月供是多少，也可以根据年限长短来确定月供是多少。如果年限短一些，月供会高一些，整体支出少一些，这是老百姓要决断的事情，是否需要银行贷款，是否可以承受每个月要支付的月供。
【李莹】在决定贷款的金额以后，通常银行会让你提供一个资料清单，资料方面分几部分，一个部分是借款人本人基本资料，比如身份证、结婚证、户口本等，第二部分是买房子的资料，就是与开发商已经签署了买房合同，有买房的价格，开发商在房地局做了交易备案合同，确定了买房信息。第三部分是银行需要你提供资金实力的证明，比如收入，这是银行最关注的问题，你一定要向银行解释清楚我在什么单位工作，每个月收入是多少钱。一般银行会建议借款人月供不要超过收入的50%，如果越供过高可能会影响到借款人未来的生活品质以及还款的进度，所以算月供时会给大家这样的建议。
【李莹】除此以外，银行还会根据收入以及你的工作判断你的实力，如果收入本身实力还不够，可能要求借款人还要多提供一些家庭资产方面的信息，比如曾经有一些存款，或者有汽车，或者有其他房产，这也可以作为借款人对自己经济实力的证明，这些都是借款人需要向银行提供的资料。
【李莹】在这个步骤结束后，银行汇根据借款人提供的资料进行分析，通常银行分析的时候比较关注的除了基本信息、身份证明以外，这些要真实准确，在收入也会有一个判断，最重要是现在银行会分析一下借款人以往的信用记录，现在曾经借过款的人都会在银行征信系统里有纪录，银行非常关注你的信用记录，看你以前是否欠款，欠款的原因是什么，如果是不合理的理由那么银行会拒绝你的贷款。
【李莹】第三个程序银行做相关的评估和审核，如果符合条件，借款人会取得相应的贷款。基本新房的程序是这样。二手房贷款流程跟新房有什么不同呢？二手房因为来源渠道不一样，会比新房会复杂一些。二手房获取信息可能会从中介公司获取，像开发商一样，有个标准的流程，除了新房需要的资料和程序外，二手房方面，银行会要求买卖双方见面，因为新房直接可以知道楼盘的状况以及位置，而二手房不知道状况和位置，所以要了解房子，并且做个评估，在这个基础上，除了以上所有条件符合，必须买卖双方签订买卖房屋合同，这也要到建委做备案，同时要求买卖双方过户，到建委做完过户银行才会放款。
【李莹】另外还有一个渠道，比如买卖双方都认识，不通过中介也可以直接到银行去上门办理二手房贷款业务，可以直接到银行网点咨询，流程也是先提交一些资料，银行人员会做现场的勘察，同时也会请专业的评估公司做评估，评估后去审核相关的资料，最后来决定是否贷款，贷的决定也是双方要到房地局做备案和过户。
【李莹】这里要特别提示的一点是贷款的价格，因为在新房合同交易价格开发商都定好了，都写在合同里了，通常也就有一两个点的讨价余地，二手房是双方协商的，而银行贷款基准是比较专业的评估做评估，评估的价格作为银行的依据，有可能会和双方交易价格有一定的差距，很多老百姓在算二手房贷款时，通常假定交易价格基数然后计算，后来发现银行批贷的不一样。
【主持人】我们通过二手房中介买房和从业主自己购买，银行对于房子的评估一样的吗？
【李莹】从银行的角度是一样的，无论是中介还是自己交易的，银行都会指定专门的评估公司做评估，评估的标准也是一样的。
【主持人】孟律师给我们介绍一下，我们买房过程中贷款需要注意一些什么问题呢？
仁和律师事务所律师 孟宪生 | 【孟宪生】刚才经理也已经谈了很多，对于我们贷款人来讲，首先要明白贷款是怎么回事，现在很多人认为买房的时候，跟银行签了合同，认为是欠开发商的钱，实际是与银行贷款后，你欠了银行的款。所以下一步要按照合同约定还银行的本和息。
【孟宪生】现在往往出现一些问题，跟开发商发生了问题，就不还银行的钱，这是一种误解，自己借钱前一定要想明白，不管房子开发商什么时候给你，实际你跟银行签完手续后，你与银行之间就建立了债权债务关系，也就应该按照与银行签订的合同按时还款付利。特别是我们买期房就要考虑好，这房子到底什么时候交付，有时候你签订了合同后三四年，房屋还没有交付，但是银行的钱还是要还。
【孟宪生】实际你贷款是为了买房，首先要考虑你房的风险，这样才考虑好是否去贷款。还有一个问题，刚才我们经理也谈了，一定要考虑自己的还款能力，不要盲目的去贷款，觉得没有关系，你的父母、亲戚朋友可能帮你凑集了首付，可能是30%或者40%，但是后面70%得自己还，现在说房奴，你买了房子肯定要按期还本付息。刚才经理谈到了，要考虑到生活品质，如果你收入80%都还款了，生活品质也没有了，真正 成为房奴了。
【孟宪生】另外还要考虑你将来的收入预期，当然我们中国经济连续增长二十年甚至三十年了，大家觉得中国经济不会有大的波动，这是美好的预期，但是经济总会有波动，比如出现短期失业或者收入减少，这时候除了生活品质外，风险是很大的，大家知道在上个世纪九十年代后期，也就是九六、九七年香港和整个亚洲经济危机，房地产价格一下跌了一半以上，这个时候除了房子价格下跌，整个社会经济会陷入另外一个状况，那么你的收入是否能够支撑你还款，如果你不能按时还本付息，按照与银行签订的贷款合同，银行有可能处理这套房子，也就是把房子变卖。要考虑出现这种情况下，市场价格只是你买房子时的50%，你的房子可能没有，过去还款也化为泡影，这个时候你的风险是非常大的。
【孟宪生】我们在贷款之前一定要考虑自己收入的可持续性，同时要考虑必要的经济波动给你带来的影响，买适合自己的房子，买适合自己支付能力的房子，绝对不要一时冲动，说大房子好，别墅比普通的住宅更好，你就随便去买去向银行贷款，不是那么简单的事情，在这里就提示大家一定要注意风险。
【主持人】现场这么多购房者，听了孟律师这么说，大家肯定会慎重一点。李经理给我们介绍一下，好像我们光大最近有一个随心海产品，是什么形式呢？
【李莹】这个产品是今年六月份推出，这个产品推出主要适应现在老百姓对于房贷的选择，应该说从更多的角度与需求考虑的。随心还主要是百姓在选择还款方式时如何更便于自己收入取得的节奏。随心还新提供的还款方式四种，原来光大银行提供的就很多了，比如等额还款法、等额本金还款法等，这都是市场常规产品，现在主推四种。
【李莹】一种通常称为宽心还，我们还款银行一般约定每月的还款日，比如光大银行约定15日付月供，而可能有时候客户因为这时候会出差等情况没有办法还，我们对优质客户就提供了宽心还的方式，每月最长可以提供10天的宽限期，这还要看借款人本身资金状况。本来15日还款，如果有了宽限期，那么最长可以到25日来还款，这十天之内，大家无论出差还是出国，这个问题都可以想办法克服掉。在宽限期之内我们不会吧征信的情况记录到征信系统里。原本我们15日没有还款，那么征信系统里会记录有拖欠情况，如果取得宽心还项目，那么就不会记录征信系统，这是非常优惠的措施，这种方式也不会有任何费用。
【主持人】就像一般百姓贷款的话，是跟银行有个协议还是在银行有个信用度才可以办理宽心还呢？
【李莹】我们会判断大家以往的征信记录，如果信用记录好，本身资质会好，银行会对客户进行综合打分，如果分数比较高那么会批准他选择这个方式，落实时会签合同，并且在条款中体现出来，还款人可以宽限十天或者五天，这也根据不同的状况来评定。这是第一种，我们暂时称为宽心还。
【李莹】第二种叫入住还，也是一个便利措施。刚才孟律师讲到，我们现在很多房子，特别是新房买的是期房，大家买到房子，当你做了贷款，也放款了，你还是住不进去，现在按照监管部门要求，我们在房子封顶以后就可以发放贷款，而封顶与交房还有一段时间，短的有一年，长的有一年多，这时候就提供了入住还的方式，就是在贷款前一年我们会跟客户谈你可以只还贷款的利息部分，本金在一年后才开始还。就是前一年月供会相对比较少。这种方式为什么也会有需求呢？因为大家会想，我没有住进房子就让我还款，可能心理会不平衡，我们
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