【傅健】我们做这个项目之前也是充分考虑宜居性的问题。包括你提出一个是生活品质的问题，一个是宜居性。这两个在这个项目上有几个刚性的数字，在住区的两侧做了五万平米的商业，将来从购物生活的便利性、边界性都得到很大的解决。而且开发商自己置业。所以将来再管理，在未来的方面不仅满足自己住区的生活配套，在整个燕郊的居住带，基本上都得到很大的缓解。第二个是我们做双宇幼儿园的学校，也是做得很好，现在正在跟一些名校在洽谈。

【主持人 苏婕】引进一些小学吗？

【傅健】对。因为考虑都是年轻家庭为主。我们客户客群锁定是25到35岁的人群。他们解决要不要带父母来，父母希望孩子受到好的教育。在刚开始说的那个小点也考虑到。这边开发了将近200多万平米，自己申报了两万个号，直接可以解决电话区号的问题。户口这个是燕郊很到盘有的承诺。

【主持人 苏婕】纳丹堡一开始做的就非常细。我记得关总一开始的时候提到乐活这样的理念。我想乐活的生活理念，可能跟我们本身文化上的一些配套都是分不开的，所以您是怎么考虑这个问题？

【关宇虹】乐活这个概念起源于上个世纪40年代。现在北京人都选择乐活。它代表时尚、积极、健康、节约的一种精神。这也是现在国际上流行的一种精神和趋势。具体到我们的生活中来，比如说像燕郊的这个地方，燕郊的这个地方，包括我们楼盘自身的位置。我们倡导的不是其实一种纯粹郊外生活，农村生活，远离城市这种。我们觉得对于年轻人来说，我们拒绝遁世。以交通的通达、边界为我们这个位置的一个考虑。虽然我们是在燕郊，我们属于北京的后花园这么个位置。但我们的交通很方便。我们在楼盘里面给自己的业主解决很多，比如说像吃、玩、娱乐，配套上面的需要。而且不但可以解决自身项目配套的需要，也会解决周边一些社区的配套需要。从大的方面来说，其实燕郊这个地方，因为香港太平洋国际集团我们是作为一家专业的公司，我们有自己的规划部门，也有自己的研究部门。我们对燕郊这个却与也做过专门的研究，各方面数据的收集。我们是觉得燕郊监候的发展趋势，它必然会成为一个北京第三产业比较发达的，给北京提供吃、喝、玩一条龙的休闲娱乐为主要发展的一个区域地带。

【关宇虹】我觉得对于配套来说，燕郊现在的配套，包括说的教育。现在燕郊也有很多的大专院校，有8所大专院校，有18所中小学，还有5所幼儿园，医院也都是很齐备。而且燕郊现在有很多党政机关，直属单位现在都是设在燕郊。所以这些都会带动以后配套更加的完善。不管是从医疗上面还是从教育上面。而且据我所知现在有一个燕郊有一个很有实力的开发商，投资几个亿在燕郊建一个新的医院。所以这个都是对于业主来说，购房人来说，配套这块完全可以放心。在燕郊可以满足日常生活的一切需要。包括在艾特区的业主有可能他不用出楼可以满足基本的日常需要，这也是国际趋势。大家也都知道，在国外比如像曼哈顿，真正的可能说豪宅，咱们跟国内的概念不是很一样。在曼哈顿真正的豪宅是在楼上有几层是私人专属的空间。在美国来说是很顶端的，很豪华的，很私人的这么一个定义。它要俯视繁华。我觉得这个并不见得越是离繁华越远才能体现一个房子的高端品质。

【主持人 苏婕】谢谢关总。关总也给我们带来一些利好的消息。刘总您这边3000位业主已经入住，在这个过程中有遇到过关于配套的问题吗？或者有什么疑问，你们是怎么来解决掉的？

【刘静】就像刚才提到网友提到文化沙漠，我想住在浮城的业主没有这个的。浮城有比较大型的娱乐城。这里面包括游泳，各种娱乐项目，浮城业主都有打折卡。浮城的业主来讲生活还是蛮丰富的。包括就医、入学这些问题网友、购房人完全不用担心。燕郊是一个古镇，有很悠久的历史。自然汇集了很多中央直属机关、高校、部委的研究所，信息产业部一些大型的企业单位。所以那个地方本身就有很多的幼儿园、中学、小学。只能是像刚才说小学一个班有70个人的容量，随着近期房地产项目的剧增，给当地教育机构带来一些压力，这些都会随着住宅项目的出现，教育配套马上就会跟上。我觉得想了一下比起回龙观、望京当年的购房人来讲，住在燕郊这些人已经很享福了。回龙观五点钟要把孩子叫里面到房子里面。他是在不毛之地开发出来的居住区，望京也是那种区域。眼睛不像那些地方那么生僻那么荒凉，所以有一些现有的配套，基本上能够解决就医、入学问题。再加上这么多的开发公司、市政都在提倡配套建设。这也是比较有前景的。

【傅健】包括我们有1100亩的健康中心，其中12万真正的是类似于九华山庄的风格。但是现在也是搞国际团队在设计。对将来的业主有很大的优惠。包括自己对娱乐这方面考虑的很强。一个住区作11000平米的会所，各种娱乐、餐饮、各种球类、游泳做的很全。

【主持人 苏婕】大全的确比较有大气魄，大手笔。华泰忆江南本身在案名充满文化气息的项目。在配套方面会怎么样？

【张晨】配套包括两个方面。一个是社区配套，一个是小区配套。现在网友关心的这个问题，主要应该是社区配套。社区配套就是燕郊这个区域有一些什么东西。学校再大的社区办不出一个非常好的学校，考不出几个清华大学学生出来。所以这一个配套我觉得主要是指的社区配套。这个社区项目对于每个项目来说都是一样的，我们只有整个区域的配套上来了，这一块才能够比别人觉得各个方面都显得到位了。但是网友之所以说出这种话，我觉得有两个原因。第一个发这些帖子，发这些论坛的这些网友。可能大部分人并不是住在燕郊，他们可能只是买了房子，偶尔回来住一住，或者是住在北京，欧洲到北京玩一玩。我到燕郊去玩一玩，对燕郊这个区域，到底娱乐场所在哪里。这些好的学校在哪里他并不知道，这些地方他还没有很熟悉。我想找到一个湘菜馆，满大街没找见。在北京我在三元桥我就知道在哪个地方有一个湘菜馆。说出这样的话第一个原因是对燕郊地区并不是非常熟悉，去了没找到这个地。这是第一个原因。

【张晨】第二个原因，是把燕郊现在的社区配套套在未来的三年或者五年以后的，让他来应付三年或者五年以后燕郊的发展。他在想上上城2000多套房子6万人住进来了。现在怎么对付这个局面呢，现在这个配套应付未来三年、五年燕郊的情况。燕郊这个社区配套不是说它是十全十美的。但是用一个词来概括，参差不齐，有好的也有落后的地方。现在可以说酒店也有很好的大酒店。燕郊区域也准备建五星级的酒店，并没有像北京这个区域，四星级、五星级的酒店星罗棋布。现在燕郊只有四、五个五星级的酒店，这应付燕郊这个区域是富富有余的。燕郊也也很好的学生，离燕郊不远的实验中学，我跟他们的副校长关系比较好，清华今年就考了两个，北大就考了两个。而并不是当地的，考清华北大就考了四个。我上学校当地的一种考清华大学就考了一个人。这个区域里面好的配套是有的。只不过并不是全面好，方方面面都好，包括娱乐场所。游泳的都有地方，他的牌子可能没有像北京那么醒目。而且按照燕郊现在的区域，当地政府并不是说让开发上完全靠市场条件让燕郊怎么发展。现在三环市政府，包括当地镇政府都非常注意燕郊这些规划。所有配套一点都不要担心。现在住进去了，好的医院，好的银行，好的酒店都有，只不过你没找见。

【张晨】第二个是三年或者五年以后，这些配套设施，或者我们现在都是在买房子，都在卖房子。只是考虑哪些项目。这些东西都会给项目形成社区配套。你住进去将来住在华泰忆江南有什么事找我。

【主持人 苏婕】我们完全感受到张总的相信，对整个区域配套的信心。刚才讲了这么多网友疑虑的关键词。其实都是网友在分析我们，分析项目，分析匹配度。现在这会儿我们换一个思路，要分析我们的客户群。刚才您可能也了解各个项目也介绍到他们的一些状况。您之前也介绍了比如讲像上海，或者其它的城市他们也都有类似于燕郊的区域。您觉得像这样的区域可能是适合什么样的人群居住？

【邵云辉】这个问题我刚才谈像特大城市周边依托大城市形成的开发区。各自的情况都有所不同。比方说像昆山这种地方，它更多是产业的专制。你比如说很多上海无法吸纳的低端产业，转移到昆山。后来转移到更好的地方。燕郊跟昆山有所不同，它更多是从居住这方面，城市化这方面容纳北京的一些人口。东面国贸有一个核心是北京市目前最有活力的，大量的年轻人。我觉得对很多在东三环上班的人都会考虑到燕郊来进行置业。还有很多现在的说法，北京两个大学生在北京要买三套房子。为什么呢？两个大学生结婚以后自己住一套房子，双方父母来各住一套房子，有三套房子。他们也会考虑把自己父母的居住地。

【主持人 苏婕】邵总从专业层面分析一下了燕郊的发展。各个项目也都有各个项目的此中点。请各个项目老总简要概括客户群，现在讲燕郊，要么是养老，要么是投资，可能也有自住的成分。这个成分不知道是多少，请各位项目介绍一下。请入住最多的刘总开始。

【刘静】上上城综合性比较强。三种客户群都有的。但是它也有一个变化。我们现在入住的三千户。因为基本上是在03年第一批入住。当时的状况还不像现在这么好，当时养老占到30％、40％，这个量是比较大的，但是随着今年开盘销售的100万平米，根据客户的反映，逐渐转移到后面两种客户群上面。主要是投资和为了解决实际住房的情况比较多。养老已经缩减到10％左右了。在投资和解决住房问题，这两个不太能分得清。有的客户现在暂时为了解决一下，同时也是一种投资。也许随着自己发展，这个房子就升值就卖了，然后再去找其它更适合的地方居住。所以在投资和自住这两块，不是能分的很清。很多客户问他的时候都讲说不准，如果以后工作、生活会发生什么变化找到其它入住，另外这个房子也会投资带来一些升值。

【主持人 苏婕】张总在客群定位怎么定？

【张晨】随着各方面条件的改善，自住的比例应该和失去比例慢慢接近。开始交通环境改善之前，这个比例两个区域的比例差别比较大。有的纯粹为了投资，有的为了自住。但是随着交通情况的一种改善，这个区域的房子，哪一个项目是居家、休闲粮相宜，两个都可以。购房人的比例是在北京上海的一些人，这个比例外地占70％，当地占了30％左右，这样一个比例。

【主持人 苏婕】艾特区作为有特色的项目。关总的人群是不是锁定在自住年轻白领？

【关宇虹】因为我们销售还没有开始，所以我们只能预测。我们预测今后的客户群体可能是自住的比例占到60％左右，的比例可能会占到40％左右。也就是几乎是一半一半的比例。区域也是以北京市市区偏多一些，当地是稍微少一些。年轻阶段会集中在25岁到35岁左右的年龄阶段。

【主持人 苏婕】对傅总纳丹堡客户群做了明确的考虑吗？

【傅健】也考虑了很多。对这项目的定位有一次做了很深度的沟通，针对客群这方面。我们看了整个燕郊的项目，城市人口住宅产品在一万块钱以上。在真正适合的，我看了一些上海，好的区域上海是三万家外资机构在那边，有两个分法。就是在人口外迁一万五到两万的房子，一般是海归、一些外企的老总。他们很多人大量在这个区域居住。另外交通发达的一些区域，发展的速度非常快。当时交通没有改善之前的价格，和改善之后相差很多。东区的人口更多向燕郊这个区域，第一个考虑是通州，通州的供量明显减少。燕郊的这个市场逐渐被大家所接受了。我们设计理念的时候也是想，在城市钢筋水泥下工作下的人，是不是更喜欢可以轻松放松下来的环境去居住，我们还是以他们的生活方式为基调设计的产品。针对性主要是白领阶层和小白领阶层。

【主持人 苏婕】刚才讨论了升值潜力的问题。您觉得燕郊的房价跟现在的升值空间怎么看的？会不会出现有价无市的状况？

【傅健】这有两种，四千块钱左右的产品是以低总价低单价为主的。另外一种在五千块钱作业的产品，在北京市住宅产品分布来讲还有很大的空间。现在如果这个产品拿到通州，可能会卖到七千块钱。但是还是给客户一个承诺，我卖四千多块钱，五千块钱，实际上我们的利润比卖四千左右的还要少。但是它的升值空间将会很大。因为它的配套在北京，在京东都是很难找得到的。

【主持人 苏婕】关总这边楼盘的定价是多少？

【关宇虹】现在我们只有一个价格区间，价格区间是3680到4880之间，具体的价格在开盘再定。现在这个区间公布出来也是为了征求广大购房者，看他们的意向，是希望这个价格比较符合他们的期望值。

【主持人 苏婕】如果定在这样区间的价位，对燕郊未来的升值潜力是怎么看的？

【关宇虹】燕郊未来升值潜力非常大。会不会造成也价无市的局面，我觉得要看整体市场，有没有消费力去支撑。现在从燕郊这个区域来看，随着整体板块的升温，随着人们对燕郊的人口，还有消费者的发展，消费力越来越大。只要我们燕郊的房子从品质上面，从价格上面不脱离我们购房客户的需求，他的升值潜力是无庸置疑的。

【主持人 苏婕】张总您这边的价格是多少？

【张晨】预计是3600、3700。

【主持人 苏婕】跟品质来讲是相对比较低的价格，完全是物超所值的价格。给网友留下比较大的升值空间。

【傅健】谈到升值，在几年以后，包括上海李嘉诚的房子当年卖三万块钱一平米，几年之后卖五万多一平米，而且二手房也买不到。这取决于他物业管理是不是够好，他的绿化是不是真的能越来越好，那是物业管理非常重要的环节。

【主持人 苏婕】您的意思考虑升值空间不仅考虑这个区域，甚至细化到这个项目看它以后的运作过程。

【傅健】对。每个项目完全不一样。我们和几大国际管理公司在接洽。希望能让客户几年以后有荣誉感，有自豪感。

【主持人 苏婕】对于大体量的楼盘确实会越做做越好。

【傅健】我们真正做的是一个地产品牌，要考虑的是十年、二十年。

【主持人 苏婕】上上城是一直在涨价的，您怎么看燕郊区域升值的空间？

【刘静】房价甚至这个是必然的，这个是整个社会大环境，不是说北京燕郊某个区域。现在即便是在某一个省的某一个小城市，它的房价也是随之在升值的。大小同样一个区域里不同社区，它升值空间的大小是由这个社区自己，尤其后期的升值是有和物业管理切实分不开的。房价升值的空间是这样。至于有价无市这种风险至少从我目前来讲是一点都不用担心的。现在每天最怕的事情就使我的朋友打电话要买房子，要排号要加塞，这个在我们公司是严格禁止的。我们按照正常的排号已经排了4000多人了，任何关系也不能提前选房，这样就可以看到市场了。这应该是说市场需求量是巨大的。只不过我们是不是能够打造出让业主满意的房子，这个是我们开发商重点要考虑的。所以网友不用担心有价无市。

【傅健】我觉得在北京整个区域来讲，像大兴农村化城市人口最集中是大兴、通州和燕郊，其它几个区域交通并不算畅通。这几个区域里面大型已经七千到七千五，通州是六千五到七千左右。现在这边的房价应该是在四、五千块钱，升值空间显而易见。

【主持人 苏婕】我们今天这个论坛会发现可能是从一个从宏观到微观的过程。一开始邵总从宏观做了定义。接下来各个项目从微观项目的层面，包括网友关心的一些关键点一些话题做了探讨。在论坛接近尾声的时候我们继续回到宏观层面。燕郊是究竟是城市发展的新区域还是京城的边外地，拉到宏观层面我们请各位开发商这样谈一下，因为刚才也有很多，不管是傅总也好，还是张总也好，都已经和北京市其它的区域做了一个比较。现在我们看宏观话题的时候，第一个从比较的角度，我们把目光放到更远，不是看燕郊这个区域，看北京城，或者北京，如果把燕郊作为卫星城怎么来看，横向做一个比较，我们看一下燕郊整体区域发展的优势。我们也想请各位项目的老总，大家都是操盘手。看到燕郊这样的优势，看到燕郊未来的发展，从项目的角度怎么样来协助这个区域更加的前进，成为北京人安居乐业的一个地方。

【傅健】燕郊同比整个北京市整个区域，几个主要地方，像房山、大兴、通州、顺义，在这边来讲依靠交通是区域最主要的状况。交通不好直接制约他的区域在房地产发展。燕郊这方面占据了相当大的优势。包括未来的规划会有很高的发展。在宜居不像昌平是纯尚风尚水，在东区完全算是空气、自然环境相对非常好，挨着朝白河。我们整个做分析的时候那边的人口将是新北京人，不管祖籍是外地人还是在北京工作的人，在那生活是最多，最密集的区域。将来也会形成这么一个大型综合住区的集中地。

【主持人 苏婕】您这个项目也想营造纳丹堡大环境实现区域的目标？

【傅健】实际上每一个大的开发商都有一些城市运营官在里面。一个项目它的档次能做到多高，适应这个区域的客群，包括对未来的规划和发展选择的地段很关键。实际上在CBD工作，需要在相对轻松、舒适的环境下居住。选这块地是在燕郊的度假区。

【主持人 苏婕】关总在宏观层便有什么看法。包括在燕郊区域做这个项目，对整个燕郊的判断，包括对北京城区的判断。

【关宇虹】对于燕郊这个区域来说，刚才我说了一下燕郊区域所处的位置，那这个位置所带来不管是经济上还是政策上都具有很重要的战略地位。所以燕郊这个地方它的战略地位就决定了它经济的发展。而且燕郊又作为一个经济技术开发区。所以我觉得在燕郊今后的发展里面。它的经济增长必然是迅速的。它可能要比河北其它区域都要起到一个带头的作用，得要快。从整体燕郊区域这块来说，我们这个楼盘是希望能够做到一个在这么一个有利的区域范围内，为什么做有鲜明特色的项目呢？也是希望能够在燕郊做一个标志性的，起到带头作用的。我觉得燕郊现在缺乏的可能更多的是一些文化信息的注入。其实现在各个开发商都在做自己的开盘理念，做自己的楼盘文化，但是对于燕郊这个区域来说，它可能比起北京城发展要稍微慢一些，对于文化的建设相对来说比较缓慢。我们也是希望能够通过自身的力量，去带动整个区域的文化发展，文化建设。所以我们这个项目是做的比较有特色，也是文化理念比较丰富，比较多。这种文化理念不光是一个概念上炒作，它今后会深入到各个细节。具体的细节包括一些服务型的东西，可能在我们今后资料里面有所体现，能够在今后楼盘一系列展示里面有所体现。

【主持人 苏婕】关总讲到这个项目对我印象非常深。现在谈到燕郊新区域的发展，我相信这样的项目它的出现，或者说更多有鲜明特色的项目出现。会对整个燕郊地区人们生活的形态，包括深入的品质都会产生影响，是一个非常好的，有冲击性的项目。我们来听听刘总这边的见解。

【刘静】关于燕郊到底是城市发展的新区域还是京城编外地这个我更倾向于前者。因为在接待燕郊购房的购房人，很多人问我会不会划到北京，我对这个问题都给比较客观的答复。据我了解北京市政府跟河北省政府就燕郊归属的问题，在很多很多年以前提到多，但是河北省政府一直是不同意的。如果说购房人希望在燕郊买房，希望自己的户口变成燕郊以后，进而变成北京我对这个还是比较泼冷水的。因为行政归属不是很简单的问题。但是发现我给购房人泼完冷水的时候大家依然在这买房，大家对行政区划心里抗性逐渐降低，主要考虑自己生活的方便性，舒适性，以及这个区域的发展。所以我更倾向于燕郊应该是一个城市发展的新区域。而且就河北省政府前不久开的一些会议上面听到的消息，省政府对燕郊这一块也是投入了很大的规划。要求把燕郊区域在近几年后，由现在不到20万人口镇级的地区，变成中等小城市的规划。所以应该说河北省是轻易不会放弃这个地区的。

【刘静】大家购房人比较起来，燕郊的位置比起房山、平谷、密云、延庆，这些行政区划上归属于北京的地区来讲，它要比他们方便得多。因为从地图上也看到燕郊是一个小于号，正好是窝进去，天安门画圆，燕郊划进去了，平谷、延庆不一定划进去。燕郊不管在北京的映衬下也好，还是河北省政府大力投入下也是比较好的明天。

【主持人 苏婕】张总拉到再宏观的层面您怎么看？

【张晨】我觉得几年前燕郊可以说是一个沉默地，北京没有人知道燕郊。为什么现在炒的这么火，包括很多各大门户网，包括报纸争相搞燕郊论坛。和燕郊独特地理位置是分不开的。它有什么独特的位置呢？第一个它和北京接壤这个独特地理位置使它具备两个优势。第一个优势享受河北省三河便宜的地价，和相对而言比较好办法房子的手续。如果说你经过像北京一年、两年烦琐的手续，燕郊很多开发公司也是折腾不起的。这是第一个。第二个北京这种非常巨大的市场。如果说没有北京这么巨大的市场，三环市政府发了一个通知，燕郊的房子不卖给北京人能卖给谁，就是因为沾了北京的光。很多人期待着燕郊发给北京。如果真正有一天燕郊发给北京，将来的燕郊就不是现在的燕郊。燕郊和通州和平谷什么镇，我密云什么镇一样了。他享受北京高地价和办证相对高一点的门槛。这是我对这个区域的看法。

【张晨】对于我这个项目，华泰忆江南价位相对高品质低价位。如果说你现在买了房子，到明年下半年交房的时候。如果说你等着钱用，你要想把你房子出手没卖到五千块钱一平米我告诉你你卖亏了。

【主持人 苏婕】张总的确一直对这个区域充满信心。我们讲到宏观的话题，当然有请邵总从专家的层面剖析一下。您看我们这个议题，您觉得燕郊是城市发展的新区域还是京城的编外地？包括跟北京的互动是什么情况？北京带给燕郊什么，燕郊给北京带来什么。想请您从专家层面给我们剖析一下。

【邵云辉】针对这个话题，是发展的新区域还是编外地，我觉得肯定是比较新的区域。至于是不是编外，我是这么觉得。有时候墙里开花墙外香。比方说我们拿别的城市做比较。像昆山靠近上海但是它是属于江苏省。但是它这么多年来很多吸引外资的幅度远远超过上海。甚至说有很多大企业，到最后往往直接跨过上海，直接到昆山去了。我觉得燕郊的情况跟这个也有相似形。关键是看咱们自己能不能把握住这么好的机遇。来在河北，像刚才刘总说的，河北省会针对于燕郊会出来各种各样好的政策，优惠的政策，或者新的规划。能不能充分利用规划，来使自己各方面，产业配套，自己的档次更上一个层次。这个看具体怎么去做。应该说机遇是可预见的，有非常多的可能性。

【主持人 苏婕】今天聊到这里，大家都聊了很多关于燕郊的话题。其实我觉得燕郊吸引我们广大网友的应该不仅仅是低房价，燕郊本身是有内敛的土地。它有它的历史。本身是燕国的郊区。另外我们也拿到一些数据燕郊十余年的开发，相当于是吸引了700家的外资企业。所以我想对于燕郊本身的发展，在座所有人包括我们网友都怀着非常充足的信心。在今天论坛的最后我想请到会的各位嘉宾，对燕郊的未来做一段寄语，大家算是送给未来的一段话。

【傅健】有眼光选燕郊。

【关宇虹】我也是同意傅总这个意见。就是用今天的高瞻远瞩，换取明天的财富。

【刘静】送给网友的话还是选上上城。

【张晨】送给网友的一句话就是燕郊的明天会更好。华泰忆江南是燕郊的好江南。

【主持人 苏婕】我们最后看到邵总给我们做一个总结的寄语。

【邵云辉】我觉得燕郊良好的区位条件和比较低的房价是它成功的基础。我觉得未来应该会有更多利好的消息。我们最希望燕郊能够形成自己完整的产业链，形成自己独特的核心竞争力。

【主持人 苏婕】谢谢邵总，专业人士的眼光果然是非常长远。今天非常高兴和在座的各位嘉宾探讨燕郊的话题。燕郊在很长的一段时间以来，在未来都是北京房产界关注的热点之一。我们也希望在搜房这个平台上有更多的机会跟大家更多的探讨。谢谢各位到会的嘉宾，也谢谢搜房网的各位网友，谢谢大家！